Các khái niệm cơ bản về bất động sản
1. Thị trường bất động sản
Là thị trường mua, bán, thuê, cho thuê nhà đất. Bao gồm người mua, người bán các nhà đầu tư, những nhà môi giới và các chuyên viên bất động sản
2. Cung bất động sản
Có thể hiểu cung bất động sản là lượng nhà đất cần bán cho thuê tại một thời điểm nào đó trên thị trường
3. Cầu bất động sản
Có thể hiểu là lượng nhu cầu cần mua thuê nhà đất tại một thời điểm nào đó trên thị trường
3. Dịch vụ bất động sản: bao gồm các loại dịch vụ hỗ trợ cho việc mua bán, thuê nhà đất như môi giới, dịch vụ cung cấp thông tin, thẩm định giá, dịch vụ pháp lý, dịch vụ tài chính, dịch vụ trung gian thanh toán, dịch vụ sữa chữa bất động sản …
4. Giá bất động sản: trên thị trường tồn tại song song hai loại giá bất động sản
Giá nhà nước: được UBND tỉnh thành phố ban hành, thay đổi theo từng năm và được dùng làm cơ sở tính thuế trong việc chuyển nhượng nhà đất
Giá thị trường: được hình thành theo biến động của thị trường, dựa trên quy luật cung cầu, quy luật giá trị … và các yếu tố quản lý của nhà nước. Giá thị trường là sự thỏa thuận mua bán của người mua, người bán về giá trị
Đặc điểm bất động sản
Kích thước: thể hiện hình thù của lô đất
– Vuông vắn: nhà đất có diện tích phía trước bằng diện tích phía sau độ dài các cạnh tương đương nhau
– Nở hậu: nhà đất có diện tích ngang phía sau rộng hơn chiều ngang phía trước
– Bóp hậu: nhà đất có diện tích ngang phí sau nhỏ hơn phía trước
(Ghi chú: theo phong thuỷ nhà đất nở hậu rất tốt để ở, gia chủ sẽ làm ăn phát tài, gia đình hạnh phúc … ngược lại nhà đất bóp hậu không tốt để ở, hơn nưa gia chủ sẽ làm ăn không được phát đạt …) Tuy nhiên hiện tại ở các khu đô thị đã có từ lâu hình thành một cách tự phát thì có rất nhiều nhà đất có kích thước nở hậu và bóp hậu tỷ lệ này có thể là 50/50. Riêng các khu quy hoạch mới thì kích thước chuẩn (vuông vắn)
Hướng: nhà đất có tám hướng chính (Đông, Tây, Nam, Bắc, Đông nam, Tây Nam, Đông Bắc, Tây Bắc), mỗi người có tử vi hợp với một vài hướng và không hợp với một vài hướng khác tuy nhiên ở nước ta hướng Đông và Nam là hai hướng được chuộng nhất vì theo vị trí địa lý thì hai hướng Đ và N có khí hậu tốt nhất, theo tử vi là hai hướng tốt hợp với nhiều người nhất.
Hiện trạng nhà đất: phản ánh tình trạng sử dụng đất (đất trống, đất xây dựng, đất trồng cây, đất nông nghiệp … đất xây dựng gồm: cấp nhà hoặc nhà bao nhiêu mê, tổng diện tích sử dụng bao nhiêu, đã được xây dựng bao lâu mới hay cũ …)
Vị trí: là địa chỉ toạ lạc của nhà đất, phường, quận huyện, tỉnh thành phố … vị trí theo nghĩa giá trị gồm: vị trí thương mại, vị trí an ninh, vị trí tiềm năng, vị trí thích hợp để ở hoặc kinh doanh một loại hàng hoá cụ thể …
Pháp lý bất động sản
Sổ hồng (hay còn gọi là giấy chứng nhận QSH nhà ở và QSD đất ở) do UBND tỉnh thành phố cấp và có giá trị pháp lý cao nhất đối với một bất động sản
Sổ đỏ (hay còn gọi là giấy chứng nhận QSD đất ở) trước đây sổ đỏ chỉ cấp cho đất chưa xây dựng nên khi xây nhà chủ bất động sản phải đăng ký đổi sang sổ hồng để thể hiện hiện trạng nhà. Nhưng hiện tại sổ đỏ được chính phủ quy định có giá trị như sổ hồng (có nghĩa trong sổ đỏ có thể hiện cả hiện trạng nhà) và được cấp cho cả đất chưa xây dựng và đã xây dựng, được áp dụng trên toàn quốc thay thế cho sổ hồng
Ngoài các giấy tờ trên còn có các giấy tờ hợp pháp khác nhưng chưa được pháp luật công nhận, có nghĩa từ những giấy tờ này các chủ bất động sản được quyền làm các thủ tục để cấp sổ đỏ. Các giấy tờ này không được mua bán chuyển nhượng, cầm cố thế chấp hay bảo lãnh… việc mua bán chỉ có thể thực hiện bằng thoả thuận, cam kết giữa hai bên và được hoàn tất cho đến khi bất động sản được cấp sổ đỏ.
Trong quá trình quy hoạch đền bù giải toả, người dân sau khi bàn giao mặt bằng được cấp phiếu bố trí đất theo quy hoạch chi tiết (1/500). Khi dự án hoàn tất người dân sẽ được giao đất ngay sau khi nộp đủ tiền (hoặc được nợ theo quy định) và được cấp sổ đỏ trong thời gian quy định (tối đa là 02 tháng). Nhưng do nhu cầu thực tế người dân sẽ bán bất động sản mà mình sở hữu theo giấy bố trí đất của ban đền bù giải toả nhưng pháp luật không công nhận vì chưa đủ cơ sở pháp lý nên đại đa số người mua, bán sẽ tự thoả thuận với nhau bằng hợp đồng viết tay và tiến hành thủ tục công chứng uỷ quyền. Bên mua sau khi được uỷ quyền sẽ thay mặt bên bán tự sang tên cho mình hoặc bán lại cho người khác ngay sau khi nộp đủ tiền và được cấp sổ đỏ. Do xuất phát từ nhu cầu thực tế của người dân nên ở một số địa phương và tại Đà Nẵng chính quyền cho phép người dân được sang tên trực tiếp cho người mua sau khi nộp đủ tiền sử dụng đất và ký giấy xác nhận tại UBND phường.
Tranh chấp bất động sản: thường xảy ra từ chủ bất động sản (do thừa kế, do nợ nần, bị kiện do xây dựng sai hoặc lấn chiếm đất người khác). Cũng có nhiều nguyên nhân do khi mua bán bên mua & bán có những vi phạm trong hợp đồng hoặc có những thoả thuận không rõ ràng dẫn đến tranh chấp.
Giải quyết tranh chấp: thường thì hai bên tự thoả thuận cùng nhau giải quyết nếu không được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện tại toà án có thẩm quyền và quyết định của toà án là quyết định sau cùng.
Trích: nhadattanbien
